Schadenersatz nach angefochtenem Kaufvertrag umfasst auch Maklerkosten u.a.
Der Fall:
Der Käufer hat wegen arglistiger Täuschung einen notariellen Grundstückskaufvertrag vom 6. Juli 2014 angefochten. Anschließend hat er den Verkäufer klageweise auf die Rückzahlung des Kaufpreises – hilfsweise Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie – und auf die Leistung von Schadensersatz, unter anderem hinsichtlich der bezahlten Maklerprovision und der aufgewendeten Grunderwerbsteuer, in Anspruch genommen.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das – den Klageanspruch zurückweisende – Berufungsurteil des OLG München im Wesentlichen aufgehoben und den Verkäufer nahezu antragsgemäß verurteilt:
Das Gericht hat festgestellt, dass der Kläger aufgrund der vorvertraglichen arglistigen Täuschung durch den Verkäufer von diesem gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB den Ersatz des Vertrauensschadens fordern kann. Zu den erstattungsfähigen Schadenersatzpositionen gehört neben der Maklerprovision insbesondere die Grunderwerbsteuer; die entsprechenden Aufwendungen waren für den Käufer jeweils nutzlos.
Hinsichtlich der Maklerprovision gilt die Besonderheit, dass diese wegen der nach Anfechtung des Kaufvertrages rechtsgrundlosen Leistung grundsätzlich vom Makler nach den Grundsätzen des Bereicherungsrechts gemäß § 812 Abs. 1 BGB zurückgefordert werden könnte. Damit entsteht das Rückforderungsrecht gegenüber dem Makler neben dem Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer. Der BGH hierzu festgestellt, dass sich der Käufer nicht auf die Geltendmachung seines Anspruches gegenüber einem Dritten verweisen lassen muss. Stattdessen steht es ihm frei, ob er den Schadensersatzpflichtigen oder (bereicherungsrechtlich) den Dritten in Anspruch nimmt. Der Käufer soll also den mit der Verfolgung des weiteren durch die Rechtsverletzung entstandenen Anspruchs verbundenen Aufwand – einschließlich des Insolvenzrisikos bezüglich des Dritten – auf den Schädiger (Verkäufer) verlagern können. Das Gericht begründet dies über den Rechtsgedanken aus § 255 BGB: Der Verkäufer ist in entsprechender Anwendung von § 255 BGB – allerdings nur Zug um Zug gegen die Abtretung von Ansprüchen gegen Dritte – schadensersatzpflichtig.
Anmerkung vom Fachanwalt:
Ausdrücklich erklärt der BGH auch die Ersatzpflichtigkeit des Verkäufers hinsichtlich der aufgewendeten Grunderwerbsteuer; die zwischenzeitlich gegenteilige Auffassung (BGH, Urteil vom 21. März 2002 – Az.: VII ZR 493/00) hat das Gericht aufgegeben.
(BGH, Urteil vom 24. September 2021 – Az.: V ZR 272/19)