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Fertighausanbieter: Anspruch auf Besitzübertragung nach Abnahme

Der Fall:

In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Fertighausanbieters befinden sich unter anderem folgende Klauseln:

  1. § 12 Abs. 2 des „Bauvertrages Premium“: Der Bauherr kann im Falle der Bezugsfertigkeit die Abnahme nicht verweigern wegen geringfügiger Nachbesserungsarbeiten oder wegen noch bestehender Unvollständigkeit von Straßen, Wegen und Außenanlagen, vorausgesetzt, der Bezug ist dem Bauherrn zumutbar.
  2. § 12 Abs. 3 des „Bauvertrages Premium“: Erscheint der Bauherr bei Bezugsfertigkeit zum Abnahmetermin nicht, so gilt das Kaufobjekt als beanstandungs- und mängelfrei übergeben, falls er Mängel nicht innerhalb von sechs Werktagen nach Übergabetermin schriftlich gegenüber M… rügt und M… den Bauherrn bei der Einladung zur Übergabe auf diese Rechtsnachfolge aufmerksam gemacht hat.
  3. § 14 Abs. 2 des „Bauvertrages Premium“:Der Bauherr bevollmächtigt die M…, während der Durchführung des Bauvorhabens das Hausrecht auf der Baustelle auszuüben. Bei der Endabnahme wird von der M… das Bauschloss gegen den endgültigen Schließzylinder ausgetauscht. Schlüssel und Besitz werden bei vollständiger Zahlung der Vergütung auf den Bauherrn übertragen.

Der Fertighausanbieter wird von einem gemeinnützigen Verein, der sich für den Verbraucherschutz im Bauwesen einsetzt, wegen der Verwendung der vorgenannten Klauseln, die sich auf Abnahmeregelungen beziehen, (und zahlreichen weiteren Klauseln) auf Unterlassung verklagt.

Die Entscheidung:

Das Gericht hat die zahlreich zur Überprüfung gestellten Klauseln nach jeweiligen Einzelprüfungen mehrheitlich für unwirksam erklärt; zu den vorgenannten Klauseln hat das Gericht festgestellt:

Die Klausel § 12 Abs. 2 zur Abnahmepflicht bei dem Ausstehen von Bauleistungen zu Außenanlagen und Nachbesserungsleistungen ist gemäß § 307 BGB unwirksam: Sie benachteiligt die Kunden unangemessen, da sie dem Leitbild des § 640 Abs.1 BGB widerspricht. Denn die Klausel verpflichtet auch dann zur Abnahme, wenn wesentliche Leistungen ausstehen. Bei kundenfeindlichster Auslegung können „geringfügige Nachbesserungsarbeiten“ auch allein über deren Kosten verstanden werden. Auch mit geringen Kosten behebbare Mängel können jedoch wesentlich für die Benutzung sein.

Die Klausel § 12 Abs. 3 stellt durch die Abnahmefiktion eine unzulässige Klausel dar, weil sie gegen § 308 Nr. 5 BGB verstößt: Denn mit sechs Tagen wird keine der Bedeutung der Erklärungsfrist angemessene Frist benannt, was den Kunden unangemessen benachteiligt. Die Beklagte verfolgt mit der Klausel einzig ihre Interessen, berücksichtigt aber nicht diejenigen ihrer Vertragspartner. Die Unwirksamkeit der Klausel folgt aber vor allem daraus, dass sie in keiner Weise besondere Umstände des Einzelfalls berücksichtigt und hierdurch von der in § 640 Abs. 1 BGB geforderten Angemessenheit der Zeitbestimmung abweicht, zumal sie verschuldensunabhängig Anwendung finden soll. Schließlich verstößt die Klausel mangels eines zwingenden schriftlichen Warnhinweises auch gegen § 640 Abs. 2 S. 2 BGB; diese Bestimmung ist gemäß § 650 o BGB nicht dispositiv.

Die Klausel § 14 Abs. 2 Satz 1 zum Hausrecht der Beklagten verstößt wegen unzumutbarer Benachteiligung der Kunden gegen § 307 BGB: Zwar wäre die Klausel alleine nicht zu beanstanden, weil die Beklagte ein Interesse an störungsfreien Abläufen auf der Baustelle hat. Jedoch bewirkt die Klausel im Zusammenspiel mit weiteren Regelungen in § 14 Abs. 2 das auch der Bauherr vollständig von der Baustelle ausgeschlossen wird. Denn durch die Regelung zum Bauschloss hat der Bauherr keine Möglichkeit, sich sich einen Überblick über die Tätigkeit der Beklagten, deren Qualität und den Leistungsstand zu verschaffen. Dennoch soll er zwingend die Abschläge – mit erheblichen Folgen bei Verzögerungen – ohne jede Möglichkeit einer Überprüfung des Bautenstandes bezahlen. Bei kundenfeindlichster Auslegung besteht nach diesen Regelungen nicht einmal auf Verlangen ein Zutrittsrecht des Bauherrn.

Die Klausel § 14 Abs. 2 Satz 2 zur Übergabe von Schlüsseln und Besitz erst nach der vollständigen Zahlung ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kunden unwirksam: Zum einen verstößt die Klausel gegen § 309 Nr. 2 BGB, da selbst bei berechtigten Zurückbehaltungsrechten des Bauherrn deren Geltendmachung in der Praxis verhindert wird. Zum anderen ist sie gemäß § 307 BGB unwirksam; denn sie verstößt gegen das Leitbild des § 640 BGB zum einen, weil dieser eine Vorleistungspflicht des Bauunternehmers vorsieht, zum anderen, weil trotz der Abnahme dem Bauherrn das Haus und Grundstück weiterhin beliebig lange vorenthalten werden kann, solange die vollständige Kaufpreiszahlung aussteht. Dies würde auch dann gelten, wenn der Bauherr wegen Mängeln oder Restleistungen keine weiteren Abschläge mehr zahlen muss oder es nur um geringste Beträge geht. Bei kundenfeindlichster Auslegung kann die Beklagte nach der Klausel den Bauherrn sogar dann weiterhin ausschließen, wenn sich eine Überzahlungssituation wegen (streitiger) Mängel ergibt. Die berechtigten Interessen des Bauherrn werden eklatant verletzt und der Beklagten wird ein Druckmittel in die Hand gegeben, mit dem sie den Kunden praktisch willfährig machen kann. Der Bauherr ist bereits wegen der finanziellen Doppelbelastung aus Darlehensabtrag für den Baukredit und die Mietbelastung der bisherigen Wohnung gezwungen eine möglichst baldige Übergabe des Hauses zu erlangen. Die Wichtigkeit der zügigen Bauausführung haben die Parteien dem Vertrag mit der verpflichtend vereinbarten Bauzeit auch ausdrücklich zum Inhalt des Vertrages gemacht.

Anmerkung vom Fachanwalt:

Eine rechtliche Überprüfung der allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Fertighausanbieters ist vor dem Vertragsschluss ratsam. Wegen der Möglichkeit der Unwirksamkeit einer Abnahmeerklärung (dann keine Verjährung von Gewährleistungsansprüchen) kann eine solche Überprüfung noch Jahre nach der Abnahme empfehlenswert sein.

(LG Halle, Urteil vom 21. Mai 2021 – Az.: 4 O 208/19)