Rechtsanwalt Kanzlei Schnepper Melcher in Freiburg

WEG-Verwalter haften bei unberechtigter Auftragsvergabe

Von einer interessanten Entscheidung des LG Lüneburg vom 2. Februar 2021, Az.: 3 S 36/20, kann Rechtsanwalt Jörg Diebow, Fachanwalt für Wohn- und Mieteigentumsrecht, berichten:

Der Fall:

Eine Eigentümergemeinschaft hat die Beauftragung einer bestimmten Firma mit der Sanierung der Eingangstüren und der Briefkastenanlagen beschlossen. Der Verwalter hat dann eigenmächtig ein anderes Unternehmen (UG) beauftragt. Darüber hinaus hat er Aufträge hinsichtlich der Ersetzung von Schließzylindern und Fenstern sowie zu Anschlussarbeiten bezüglich der Gegensprechanlage an weitere Unternehmen beauftragt. Sämtliche Arbeiten hat der Verwalter mit Geldern der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt.

Nach der Beendigung des Verwalteramtes hat die Gemeinschaft die Genehmigung der Aufträge verweigert; stattdessen hat sie den Verwalter gerichtlich auf Rückzahlung der unberechtigt vom Gemeinschaftskonto entnommenen Beträge in Höhe von ca. € 40.000,00 in Anspruch genommen.

Die Entscheidung:

Vor dem Amtsgericht wurde durch einen Sachverständigen festgestellt, dass die neuen Eingangstüren nach dem damaligen Stand der Technik und mangelfrei eingebaut wurden, dies allerdings unvollständig. Die vom Verwalter mit der Erneuerung der Haustüren und der Briefkastenanlagen beauftragte Unternehmung war beim Handelsregister gelöscht worden, nachdem das Insolvenzverfahren mangels Masse nicht eröffnet worden war. – Das Amtsgericht hat den Verwalter zur Rückzahlung sämtlicher entnommener Gelder verurteilt.

Das in der Berufung angerufene Landgericht hat bestätigt, dass der Vorverwalter wegen unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag zur Rückzahlung sämtlicher Gelder verpflichtet war, die er zur Erfüllung eigenmächtig erteilter Aufträge vom Konto der Gemeinschaft entnommen hatte. Das Argument des Verwalters, die Gemeinschaft sei durch die Instandsetzungsmaßnahmen wirtschaftlich bereichert, bzw. der Verwalter würde als Geschäftsführer ohne Auftrag über entsprechende Ersatzansprüche gegenüber der Gemeinschaft verfügen, hat das Landgericht unter Hinweis auf Rechtsprechung des BGH (Entscheidung vom 14. Juni 2019 – Az.: V ZR 245/17) zurückgewiesen: Danach verfügt ein Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum (irrtümlich oder aus Eigenmacht) durchgeführt hat, über keinen Erstattungsanspruch gegenüber der Gemeinschaft.

Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze auch auf das Rechtsverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter angewendet. Als Grund wurde angeführt, dass in diesem Verhältnis der Vorrang des § 21 Abs. 4 WEG a.F. zu bedenken sei; danach hat jeder Miteigentümer einen Anspruch auf ein im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen erfolgendes Verwalterhandeln. Bei der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten verfügen die Wohnungseigentümer über einen weiten Ermessensspielraum. Folglich ist einem Verwalter ohne Weiteres die Beachtung des durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenen Verfahrens – insbesondere die Berücksichtigung der Beschlusshoheit der Wohnungseigentümer – zuzumuten.

Anmerkung:

Die nach altem WEG-Recht ergangene landgerichtliche Entscheidung unterstreicht zu Recht die Entscheidungshoheit der Wohnungseigentümerversammlung. Dieser Grundsatz ist unter dem Wohnungseigentumsgesetz in seiner neuen Fassung erhalten geblieben.